줄줄이 파산하는 미국 은행들, 한국 부동산 가격은 추가 폭락할까? I 머니인사이드 I 한문도 교수

미국 은행이 줄줄이 파산하고 있는 이유

최근 SVB 은행, 시그니처 은행이 파산하고, 이어서 퍼스트리퍼블릭 은행이 파산 위험에 처했다는 뉴스가 나오고 있습니다. 왜 이렇게 은행들이 줄 파산하고 있을까요?

 

은행은 '예금 금리'와 '대출 금리' 간의 차이로 돈을 법니다. 즉, 예금주들이 이자를 받으면서 은행에 맡긴 돈을 기업 등 제 3자에게 더 높은 이자로 빌려주면서 금리 차이로 수익을 얻는 것이죠.

 

예전에는 한 은행의 파산 위험성에 대한 소문이 돌아도 예금주들이 돈을 찾는데 시간이 걸렸습니다. 물리적으로 은행을 찾아가야 했기 때문이죠. 최근에는 스마트 뱅킹이 수초 이내에 가능하기 때문에 예금주들이 돈을 빠르게 찾길 원하면 은행 입장에는 상환하지 못하는 상황이 발생할 가능성이 큽니다. 이를 '스마트 뱅킹의 역습'이라고 표현할 수 있겠죠.

 

이렇게 시스템의 변화로 변동성이 심화된 금융 시장에서는 금융 위기 등이 빠르게 번져나갈 수 있습니다. 따라서 지금처럼 경제적 상황이 쉽지 않을 때는 보수적인 입장에서 투자할 필요가 있어 보입니다.

 

진짜 위기는 아직 시작도 안했습니다.

은행은 사기업입니다. 최근 미국의 금리 인상 등으로 인해 한국도 금리를 높여 은행의 수익인 예대 마진 극대화되었습니다. 은행들은 샴페인을 터뜨리면서 직원들의 성과급을 나눠주고 있다고 하죠. 이러한 흐름 속에서 은행들은 적극적으로 대출을 지급했고, 이러한 금융 구조는 부동산과 직결됩니다.

 

예를 들어 MBS (주택저장증권)을 통해 통화 승수가 늘고 신용통화가 늘어서 거품이 발생하는 등 여러 방면으로 거품이 발생하고 있습니다.

 

미국은 이번에도 '금리 인상'할 겁니다.

FOMC 입장에서 현재 금융 시장에 큰 문제가 있다고 판단되면 금리를 인하하고, 양적 완화를 진행할 겁니다. 하지만, 마케워치 (MarketWatch)를 살펴보면 SVB 사태도 해결이 되었고, 퍼스트 리퍼블릭도 JP 모건이 나서서 300억 달러를 지원하면서 대응하고 있습니다. 이러한 상황에서 빅스텝은 어려워도 지속적으로 0.25%씩 금리를 인상할 가능성이 높습니다.

 

무너지는 미국, 한국도 안심할 수 없다.

은행의 자산 자본형태가 불안하다는 분위기가 있다면 예금주들 입장에서는 은행의 재무 건전성 등을 자세히 살펴보고 자산 배분을 시작할 겁니다. 특히 VIP 고객들의 경우에 자산 배분을 시작하면 은행 입장에서는 기존 고객을 놓치면서 수익에 큰 영향을 미치게 되죠.

 

은행 중 바젤 III 에 잘 대응해 준비한 경우에는 이번 위기를 잘 넘어갈 것이고, PF 관련 금액이나 증권사-저축은행 간의 대출관계 등 여러 연계성이 있다면 줄줄이 부도가 날 가능성도 있습니다. 특히 미분양이 증가하는 현재 같은 경우에는 한두개 사업장에서 문제가 생길 경우 제2금융권 등에서는 생각지도 못한 부도 뉴스 등이 나타날 수도 있습니다.

 

만약 부동산 시장이 침체되서 신규 주택이 줄어들면 집에 들어가는 가구와 가전 등을 생산하는 삼성, LG 등의 제품 판매량도 줄어들게 되고, 수출에 있어서도 타격을 입게 되면 6개월~1년 정도 후에 해당 현상의 여파가 한번에 몰려오게 됩니다. 특히 IMF 시기에도 무역 적자가 6개월~1년정도 지속되었었습니다. 준비를 얼마나 하느냐에 따라 부동산 시장에 미치는 여파도 달라지겠지만, 올 한해의 경우에는 보수적인 투자를 권장하는 바입니다.

 

 

비정상적인 한국 부동산, IMF가 경고하고 있어요.

IMF에서 지금 정부가 하는 대출 확대 정책 등을 하지 말라고 경고했습니다. 경고 문안을 살펴보면 '부자를 위한 정책을 진행하면 안되는 시기다'라는 내용이 포함되어 있습니다. 하지만 최근 부동산 정책은 해당 경고와 반대되는 정책이 대부분입니다.

 

최근 집값이 다시 상승하는 경향으로 돌아섰다는 기사도 있지만, 실질적으로는 단기적인 반등으로 보이고, 장기적으로는 계속 하락할 것으로 생각합니다.

 

현재는 5억짜리 집에서 전세로 살고 있는 분들이 부동산 가격이 하락해 7억으로 내려온 집을 매매하고 싶은 수요가 생겨나게 되고, 정부 정책인 특례보금자리론을 통해 4% 정도 대출 금리로 집을 사면서 매매가 이루어지고 있습니다. 다만 현 추세로 한다면 약 40조 정도 배정된 금액이 1~2달 내로 소진될 것으로 예상되고, 지금처럼 집값이 다시 1~2억정도 반등하게 되면 실수요자들의 부담이 가중되어 다시 실수요자들이 줄어들게 되겠죠.

 

2008년도에도 역시 비슷한 정책으로 부동산 가격이 반등하다가 6~7년 동안 장기 하락하였습니다.

 

자꾸 집 사라 부추기지만, '이 때'까지는 참으세요.

지금은 영끌 2를 조심해야할 시기입니다. 정부가 대출을 퍼부어서 집값을 떠받칠수는 있겠지만, 현재는 대출을 과도하게 주는 경향이 있어 보입니다.

 

예를 들어 현재는 '신용점수'를 기준으로 대출을 지급하는데, 현재는 소득이 낮은, 신용점수가 낮은 사람들에게도 대출을 해주는 경향이 높아 만약 시장에 문제가 발생하면 급속도로 이자를 감당할 수 없는 사람들이 증가할 가능성이 있습니다.

 

따라서 현 시장상황을 잘 파악하기 위해 한 지역에서 7~8개 부동산을 돌아다니면서 정보를 수집하고, 중장기저적인 관점에서 투자하시길 권장드립니다.

 

불과 몇 개월 뒤, 강남에 치명적인 위협이 온다.

강남 개포자이 프레지던스 3천세대 중 200~300세대가 입주 중단이 있었고, 전체 매물 중 1300개 정도가 전세, 1200개 정도가 월세입니다. 즉 3000세대 중에 2500세대가 전월세인데, 객관적으로 보아도 이상합니다. (입주하시는 분들 중 소유주보다 전월세 세입자가 다수)