[부동산] 신혼집 마련 프로젝트 - 신혼집 마련을 위한 예산 정리

호갱노노와 네이버 부동산을 통해 매물 검색만 하다보니 매물을 실제로 보는 경험이 필요하다고 생각해 몇 개 정도 임장을 가보기로 했다. 현실적으로 매매 혹은 전세로 들어갈 수 있는 매물을 선택하려면 우선 활용할 수 있는 예산에 대한 정보가 필요했다.

신혼집 마련을 위한 예산 정리

부동산 앱에는 필터를 통해 매물의 범위를 좁힐 수 있다. 평형, 가격, 입주년차, 세대수, 주차공간, 전세가율 등이 지표로 들어가있는데, 그 중에 현실적으로 '가격' 범위를 결정하는 과정이 필요하다.

1. 자금: 현재 보유하고 있는 주식, 코인, 부동산, 현금 등 총 보유 자산 중 올해 신혼집 마련을 위해 활용할 수 있는 자금이 어느 정도인지 고민해본다. 예비 아내와 함께 현재까지 모은 돈과 소득 수준을 투명하게 공개하고 부동산 계약 시기까지 모을 수 있는 총 자본 규모를 계산해본다. 현금, 현금화가 필요한 자산, 미래 소득 중 부동산을 위해 저축할 수 있는금액 3가지로 나눠서 정리해보면 계산하기 편하다.

예를 들어 현재까지 모은 돈이 2억이고, 부동산 계약까지 양쪽의 소득을 통해 추가로 5천만원을 저축할 수 있다면 총 자금은 2억 5천만원이 된다. 주식의 경우 현금화 시기를 미리 고려하고, 변동성 있는 수입의 경우 평균치로 잡는게 안전하다.

2. 대출: 앞서 대출 상담 때 알게된 것처럼 매매는 공시지가의 40%, 전세는 공시지가의 80%까지 대출을 받을 수 있다고 가정해본다. 매매 대출의 경우 원리금 균등 상환 방식으로, 전세 대출의 경우 이자 상환 방식으로 월 상환 금액을 계산해본다. 소득 수준에 따라 감당할 수 있는 상환 금액의 최고치를 계산해본다.

매매를 위한 대출을 받은 후 월 상환 금액은 상환방법, 대출원금, 대출기간, 거치기간, 대출금리 5가지에 따라 달라진다. 이 중에 상환 방법과 거치기간에 대한 개념이 와닿지 않아 아래와 같이 정리해봤다.

상환 방법

• 원금만기일시상환: 대출만기까지 대출원금에 대한 이자만 납부하고, 원금은 만기에 지불하는 방식
• 원금균등상환: 거치기간동안은 대출원금에 대한 이자만 납부하고, 잔여 대출기간에는 매월 동일한 원금을 납부하되 이자는 매달 원금이 공제된 잔금에 대하여 납부하는 방식
• 원리금균등상환: 거치기간동안은 원금에 대한 이자만을 납부하고, 잔여 대출기간에는 매월 약정된 원금과 이자가 정액으로 나가는 방식

여기서 결론적으로 원금균등상환은 매월 상환하는 금액이 대출 초반에는 높지만 점차 낮아지게 되고, 원리금균등상환은 매월 상환 금액이 대출 기간 동안 일정하게 유지된다는 점이 다르다.

거치기간

• 거치기간: 대출 원금을 상환하지 않고 이자만 납부하는 기간을 의미

대출 금액과 여러가지 조건에 따른 예시는 아래 대출계산기를 통해 넣어보면 확인이 간편하다.

대출 계산기 1
대출 계산기 2
대출 계산기 3
대출 계산기 4

전세 대출의 경우에는 (대출 금액 * 금리)/12 를 하면 월 상환 금액이 도출된다. 예를 들어 10억을 빌리고 금리가 4%라면, (10억*4%)/12=(4000만원)/12 = 333만원이 월 상환 금액이 된다.

3. 지원: 양가에서 지원받을 수 있는 금액을 여쭤본다. 경제적 여건과 가정 문화에 따라 지원 받을 수 있는 금액이 매우 상이하다. 특히 경제적 여건의 불균형이 있거나 양가 부모님의 사고방식이 다를 경우 서로의 생각을 조심스레 조율할 수 있는 과정이 필수다.

나의 경우에는 자금 2억 5천만원으로 가정하고, 월 상환 금액 최고치를 130만원 내외로, 지원은 2억 정도로 잡았다. 다만 이 중에 주거하기 위한 부동산에 투자할 의사가 있는 금액은 최대 2억정도다.

그렇다면, 내가 찾아야할 매물의 가격대는 아래와 같다.

매매 기준: 최대 4억 내외
40%만 대출이 가능하다고 봤을 때 2억 내외로 부동산에 투자할 수 있는 가격대
전세 기준: 최대 6억 내외
대출 최대 4억 5천 (3.5% 이자 기준, 월 상환금액 약 130만원) + 자금 2억 = 6억5천만원

<신혼집 마련 프로젝트 (신마프)>
전략 1. 예산 정리: 현재 내가 보유한 자본금 중 부동산에 투자할 수 있는 금액과 은행 기타 금융권에서 받을 수 있는 대출 상품에 대해 분석해 총 예산을 도출한다.

국민은행 대출 상담 내용
신혼집 마련을 위한 예산 정리

전략 2. 매물 분석: 수도권에 있는 매물을 분석한다. 매물 관련 앱에서 중요하시는 지표를 공부한 후 지역, 유형, 평형, 가격, 전세가율 등을 고려해 매물을 좁혀나간다.

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전략 3. 계약 진행: 집주인 및 중개인과 대화하면서 부동산 계약 시 유의할 사항과 딜 진행 시 팁을 익혀 나간다. 해당 내용은 전문가, 지인, 집주인, 중개인 등 다양한 사람과 교류하면서 팁을 모아본다.

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